Ипотека со ставкой в 7%: в чем подвох?

05.06.2015

Ипотека со ставкой в 7%: в чем подвох?

Ипотека со ставкой в 7%: в чем подвох?

Покупательский спрос на рынке недвижимости заметно просел. Государство не осталось в стороне и утвердило программу по субсидированию ипотечной ставки. Поскольку большая часть квартир в новостройках покупается с помощью кредитных средств, застройщики с энтузиазмом предоставляют клиентам ипотеку по ставке в 12% и даже ниже. Так, многие девелоперы решили стимулировать продажи с помощью ипотечных программ, ставки по которым варьируются на уровне 7-11%. Мы решили узнать, насколько предлагаемые условия привлекательны в реальности.

В чем смысл для покупателя и застройщика?

В настоящее время застройщики стараются опробовать самые разные маркетинговые инструменты по стимулированию спроса, и субсидирование ставки уже стало одним из самых популярных. Как отмечает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, за время заградительных ипотечных ставок с конца прошлого года на рынке скопился отложенный спрос на доступную ипотеку, и даже после запуска программ с господдержкой спрос на ипотечные кредиты к докризисному уровню так и не вернулся.

Многие потенциальные покупатели пока бояться брать кредит, поскольку до конца не уверены в стабильности своего финансового положения и экономической ситуации в стране. Застройщики, в свою очередь, стараются «разбудить» таких покупателей «небывалыми» ставками по ипотеке чуть ли не в 1% (недавно такое нашумевшее предложение вышло от компании «Самолет-Девелопмент»).

В чем же суть предложения и кто «покрывает» разницу в ставках? Как рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обычно разницу в 1,5-3% застройщик единовременно выплачивает банку. Приведем пример. Заемщик берет ипотеку суммой 8 млн рублей на 15 лет, под субсидированную государством ставку 12% годовых. В итоге за первые три года он должен выплатить банку 2,82 млн рублей.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда банк субсидирует 2 п.п. и предлагает ипотеку под 10% годовых. В этом случае за три года выплат он получит от заемщика 2,33 млн рублей. То есть банк теряет 490 тыс. рублей (2,82 млн рублей −2,33 млн рублей). Именно эту разницу в 490 тыс. рублей девелопер выплачивает банку.

Важно добавить, что субсидированная застройщиком ставка, «маркетинговая», предлагается зачастую только на период строительства объекта (или меньше), то есть на несколько лет. Далее покупатель уже выплачивает ипотеку по стандартной для субсидированной ипотеки ставке — 11,5-12%.

Где можно воспользоваться?

На сегодняшний день ипотечная ставка ниже субсидированных государством 12% представлена в большинстве проектов ГК «Мортон», ГК «ПИК», «Галс-Девелопмент» и других крупных столичных застройщиков.

Например, ЮниКредит Банк и международный строительный концерн ЮИТ запустили совместную программу ипотечного кредитования в рамках государственного субсидирования ипотечной ставки на первичном рынке жилья. Ставка кредита в рамках этого предложения от застройщика и банка составляет 9,8% годовых.

Партнерская кредитная программа «Группы ЛСР» и банка «Открытие» позволяет приобрести квартиры в комплексах застройщика по ставке 9%. Однако ставка действует только в течение года. «Абсолют Недвижимость» также установила льготную ипотеку со ставкой 6,9%. Воспользоваться предложением можно только при оплате первоначального взноса не менее 50% и только на определенный тип квартир.

«Для того чтобы получить ипотеку по пониженной ставке, чаще всего необходимо внести высокий первоначальный взнос, взять кредит на меньший срок. То есть, прежде всего, подобная скидка — это способ привлечь клиента и часть маркетинговой политики застройщика», — комментирует Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКа ИТБ.

Однако есть на рынке предложения, которые являются не маркетинговым ходом, а следствием партнерских отношений между банком и девелопером. Так, квартиру в ЖК «Царицыно» от ЦНН и «Россельхозбанка» можно взять под 7,5% годовых. При этом ставка действует на весь срок кредитования, а именно — 15 лет. Первоначальный взнос составит всего 20%. Рассмотрим конкретный кейс: однокомнатную квартиру 38,75 кв. м стоимостью 4,882 500 рублей можно купить, имея первоначальный взнос в 976,5 тыс. рублей. Ежемесячная выплата в этом случае составит 36,209 тыс. рублей. Если ипотеку нужно оформить на больший срок (до 30 лет), тогда ставка повысится до 8,5% при том же 20%-ном первоначальном взносе. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, эта ставка является самой низкой за последние 10 лет.

Скидка или ипотека/рассрочка

Обычно девелопер не предоставляет одновременно и скидку, и сниженную ставку по кредиту. Скидки, рассрочки и субсидированная ипотека рассчитаны на разные целевые аудитории и для каждой они выгодны.

Скидки чаще всего дают при 100% оплате, хотя сейчас можно встретить и скидки при одобренной ипотеке. Рассрочки интересны покупателям, которым, как правило, не хватает небольшой суммы для оплаты полной стоимости или они не могут взять ипотечный кредит.

Алексей Новиков считает, что покупателям «ближе и понятней» скидки, поскольку их выгода сразу ощутима. Рассрочки не несут экономической выгоды, а позволяют делать отсроченные платежи. «С маркетинговой ставкой покупателям иногда разобраться сложнее, поскольку просчитать реальную выгоду в виде сэкономленных средств при такой опции достаточно сложно. Поэтому при прочих равных они скорее отдадут предпочтение скидке и сразу получат на руки сэкономленные средства, чем „растянут“ это удовольствие во времени, как это выходит с маркетинговой ставкой», — отмечает эксперт.

Ирина Доброхотова

Ирина Доброхотова

председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Рассрочка как схема покупки сегодня востребована, так как мы фиксируем много отказов по ипотеке. Поэтому рассрочкой от застройщика пользуются те, кто не смог получить одобрение от банка: чаще всего это владельцы бизнеса, представители творческих профессий, страховщики, а также сотрудники риелторских компаний.

Леонард Блинов

Леонард Блинов

заместитель генерального директора компании UrbanGroup

«Льготная» ипотека – это хорошая возможность приобрести квартиру на лучших ипотечных условиях. Сегодняшние ипотечные ставки стали даже выгоднее прошлогодних, тогда в среднем кредит на квартиру можно было взять под 13% годовых. Что касается рассрочки, мы считаем, что такая схема является большим организационным обременением для застройщика.

Никулина Алёна

Источник: Рамблер. Недвижимость






Яндекс.Погода



Сбербанк